都心のオフィス需要は鈍い

オフィス賃料の下落圧力が強まっている。日本経済新聞社がまとめたオフィスビル賃貸料調査によると、2022年上期の東京の既存ビル（築後1年以上のビル）の賃料を示す指数は、上期として11年ぶりに前年同期に比べ低下した。新興企業の拡張移転などの動きもあるものの、在宅勤務が定着した大企業を中心に需要は鈍い。

調査はオフィス仲介大手4社から賃料を聞き取り、1985年2月を100として指数化した。東京の既存ビルの指数が153.57と、21年上期と比べ7.55ポイント低下した。上期として11年以来11年ぶりに前年を下回った。上期としては3年ぶりの低水準になった。

既存ビルは賃貸市場の大半を占め、オフィス需給の動向を反映しやすい。東京の既存ビル指数は21年下期に10年ぶりに前年同期比で低下し、22年上期はこの流れが続いたうえ前年同期からの低下幅をさらに広げた。

22年上期は東京の新築ビル（築後1年未満）も156.95と、21年上期から14.5ポイント下がった。2年連続で前年同期を下回り、上期として15年以来7年ぶりの低水準だ。大阪も新規ビルが187.86と前年上期より9.4ポイント低下。既存ビルも145.06と10ポイント下がった。上期の東阪の新築・既存の合計4つの指数すべてが前年同期を下回るのは12年ぶりだ。

新型コロナウイルス禍で業績が低迷した企業のオフィス需要の回復が鈍いのに加え、在宅勤務の定着などを背景に、以前ほどオフィス面積を必要としない大企業が増えていることも大きい。コロナ禍以降、富士通やヤフーなど大手がオフィスを見直して面積を減らしつつある。

オフィス仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると、東京都心5区の空室率は今年3月で6.37%だ。コロナ禍前は旺盛な需要により1%台まで下がっていたが、コロナ禍で上昇基調へと急転し、空室の多さの目安とされる5%を上回っている。

仲介大手の三幸エステート（東京・中央）は「東京では、立地のよい大型ビルは競争力を維持している一方、駅から遠い古いビルなどの企業誘致は厳しくなっている」と指摘する。21、22年は大型の新規ビルの供給が少ないが、それでも「空室を抱えて完成する例が21年下期から目立つ」（シービーアールイー=CBRE、東京・千代田）。

23年以降は大量供給を控え、ビル間の競争はさらに激しくなる見通しだ。ビルの貸し手側の賃料設定も、コロナ禍前の強気から、賃料を引き下げて新規の誘致やテナントの引き留めをはかる動きが目立つ。

在宅勤務の定着に加え、足元は物価高やロシアによるウクライナ侵攻による世界経済の停滞の懸念もあり、企業がオフィス拡張に慎重になる可能性もある。賃料相場は当面弱含みで推移するもようだ。

（日本経済新聞）