世界の不動産投資信託（REIT）に資金が流入している。世界全体のREITの時価総額は2.5兆ドルに達し過去最高を更新した。米国では新型コロナウイルスのワクチン接種が進み、人の移動は回復傾向にあり、商業施設やオフィスなど売り込まれていた分野のREITが底入れした。データセンターをはじめとする成長分野も継続的に資金を集める。一方でインフレ対応による利上げが続き、大幅な金利上昇が起きれば、投資家はREITの評価を引き下げざるを得ないリスクもある。

QUICK・ファクトセットによると12月9日時点で世界のREITの時価総額は2兆5438億ドルと2019年末の水準を2割弱上回る。REIT価格は20年春のコロナショック後に不動産市況の懸念からしばらく低迷したが、昨年末からは回復局面に入ってきた。

中でも資金流入が顕著なのが世界最大のREIT市場を持つ北米だ。時価総額はすでに19年末の水準を25%上回る。21年は米REITの中で時価総額が最大の住宅REITの価格が46%上昇したほか、オフィスREITが13%、ホテルREITがそれぞれ6%上昇するなどコロナ禍の打撃が大きかった分野も資金が戻りつつある。

米国は物流やデータセンターなど成長分野に物件が分散しているのも強みだ。データセンターなどのREITはコロナ禍でも堅調で20年、21年と連続で資金流入が続いている。

一方、日本を含むアジアのREITは相対的に伸び悩む。背景には地域ごとのインフレ見通しの差がある。賃料収入が収益源のREITはインフレ局面でも安定した収益拡大が期待できるとされるが、日本のように物価が伸び悩めば賃料水準の上昇も期待薄だ。そのため「東証REIT指数が19年末水準を回復するのは来年末までかかる」（モルガン・スタンレーMUFG証券の竹村淳郎アナリスト）との見方もある。

中国不動産市況を巡る不透明感も、投資家がアジアREITを買い手控える一因だ。「香港やシンガポールのアジアREITの収益環境は良好だが、リスクを取る地合いではない」（三井住友DSアセットマネジメントの秋山悦朗チーフファンドマネジャー）

来年以降もREITへの資金流入を見込む声は多い。ニッセイアセットマネジメントの各務圭チーフポートフォリオマネージャーは「経済活動の再開に伴い、オフィスやその周辺のレストランなど商業施設の空室率低下が期待できる」と指摘する。米国REITの分配金利回りは3%弱で、米国債の利回りを依然上回る点も投資家には魅力に映る。

REITは物件取得の借入金が多いため、急激な金利上昇に弱いとされる。資金調達面では「金融危機以降に米国のREITは負債比率の引き下げや社債の年限長期化を進めており、以前ほどの悪影響はない」（フィデリティ投信の重見吉徳マクロストラテジスト）。

だが金利が上昇すると賃料から得られる将来のキャッシュフローから割り出すREITの現在価値が目減りするため、投資妙味が薄れるリスクは残る。

（日本経済新聞）